【低投資・高リターン】港区高輪の築古マンション1室を事務所仕様リフォーム工事をしました。［316.4万円］

こんにちは、カルロス工務店のカルロス（@crls1031）です。

今回は東京都港区高輪で行った、築古マンションの賃貸物件を事務所仕様にリフォームした事例をご紹介します。

物件概要

物件の概要は以下のとおりです。

所在地	東京都港区高輪
構造	RC造マンション
築年数	築56年
床面積	60.5㎡
工事内容	フルリフォーム
総工費	126.0万円

– 完成した物件 –

住居用と事務所用の賃料の違い

今回は立地を考慮して「低投資・高リターン」を狙うべく事務所仕様にリフォームしました。

実際に住居用にリフォームする場合には200万円さらに追加で工事費がかかる想定でした。

 

こちらホームズの賃貸募集のページです。

同物件の同じ階の部屋ですが、2つ目が今回リフォームした物件です。

床面積こそ13㎡差がありますが、それだけで家賃で10万円の差があります。

これは床面積ではなく、”用途による差”が大きいです。

項目	物件A	物件B	差分
用途	住居	事務所	用途が異なる
面積	47.04㎡	60.55㎡	13.51㎡
賃料	16.7万円	27.5万円	10.8万円
管理費	1.1万円	1.5万円	0.4万円
坪単価	1.17万円	1.5万円	0.33万円

なぜ事務所仕様だと賃料を高く設定できるのか

事務所仕様にすると賃料を高く設定できる要因は坪単価（市場価値）の違いによるものです。

不動産において「住居」と「店舗・事務所」では、㎡あたりの相場が全く異なります。

一般的に、商業用（事務所）として貸し出される物件は、収益を生む場所と見なされるため、住居用よりも高い単価設定になるのが通例です。

ゆえに物件B（事務所）の坪単価は約1.5万円で、物件A（住居）の坪単価は約1.17万円となっております。

面積13㎡の差に対して11万円のアップは、「住居用」としての比較ならかなり割高です。

しかし、「住居 vs 事務所（店舗可）」の比較であれば、相場相応、あるいは標準的な差と言えます。

今回の物件は駅から近く、事務所用の需要を見込みたので、このような工事を提案し実施しました。

借地借家法によるメリット

事務所にして事業用とすることで、借地借家法によるメリットもあります。

住居の場合、借地借家法の保護対象となります。

住んでいる人を追い出すのは至難の業です。

大家さんは「契約満了だから出ていって」と言っても、正当な理由（建て替えが必要なほどの老朽化など）がない限り、入居者はそのまま住み続ける権利があります。

 

一方で事業用では借地借家法は原則適用外となります。

「事業用定期借家契約」などの形をとれば、住居ほどガチガチに借り手が守られません。

期間が来たら確実に退去してもらうことができます。

 

さらに契約内容次第では原状回復は賃借人の負担とすることができます。

退去時のリフォーム費用を大家が払わなくて済むようにできるということです。

住居の場合、経年劣化（畳の日焼けや壁紙の自然な汚れ）は、大家負担が原則です。

一方事業用の場合には、「スケルトン戻し（コンクリート打ちっぱなしの状態に戻す）」や、特約による「全額店側負担」が一般的です。

つまり、入退去が繰り返されても、大家の持ち出し費用が少なくなるため、損失が少なく済みます。

主な３つの工事内容

1. 住居から事務所用に変更

既存の間取りをほぼスケルトンにし、全ての間仕切り壁を撤廃しました。

そして大きな空間にすることで、事務所として活用できるようにしました。

住居のように間仕切り壁をたて、ユニットバスを入れ、キッチンを作るなどの手間が省けるため、少ない投資で済みます。

– ミラタップ ミニモラス w1200 –

2. トイレエリアの新設

事務所エリアを広く取るために、入り口入ってすぐのところにトイレエリアを新設しました。

排水位置を確認し、最低限で済むようにこのような作りになりました。

– ミラタップ インダスターカウンダー –

3. 表層のリフォーム

デザインを選定し、事務所として活用しやすい空間を演出しました。

今回選んだデザイン仕様書はこちらです。

既存図面と改修後図面（BEFORE / AFTER）

既存図面と改修後図面を載せます。

詳細な工事一覧

以下には見積もりに明記されていたり、工事概要書で工事内容を説明する上で記述された詳細な工事内容です。

施主と齟齬がないようにテキストに明記した上で、相互に確認しております。

【 木工事 】

トイレ　間仕切り壁　造作
外周壁　造作
壁　石膏ボード張り
天井　造作
天井　石膏ボード張り
トイレドア設置（Panasonic VERITIS）

【 内装工事 】

床下地調整
床絨毯敷き
壁天井クロス張り
ソフト巾木張り
塗装工事

【 住宅設備工事 】

キッチン組立施工
新規洗面化粧台組立取り付け
便器取り付け
小型電気温水器取り付け
給水管・給湯管・排水管　更新
ダクト工事
ガス工事

【 電気工事 】

新規ダウンライト設置
新規コンセント設置
新規スイッチ設置
新規換気扇設置
新規TVモニターホン設置
新規分電盤設置

【 その他 】

紙巻器取付
新規火災報知器設置
シール処理
ルームクリーニング

まとめ

事務所仕様ですと、住居のように細かい造作などを考える必要もなくなります。

低投資で高リターンを狙える立地なら、このような工事を実施するのは大いにアリだと思います。

施工者としても細かな納まりを考えることが減るので、通常の住居よりよっぽど楽です。

立地次第ですが、このような工事を検討するのは大いにありなんだなと思います！

西多摩エリアのリフォーム工事はカルロス工務店へ

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呼ばれればどこへでも飛んでいく所存です！

 

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