リフォーム

S&PⅡは壁排水では使えない。それでも3点ユニット分離をした、渋谷区代々木の築古マンション1R、賃貸物件のリフォーム工事。［139.7万円］

 
渋谷区代々木　築古マンション1R、賃貸物件　リフォーム

こんにちは、カルロス工務店のカルロス（@crls1031）です。

今回は東京都渋谷区代々木で行った、築古マンション1Rの賃貸物件にリフォームした事例をご紹介します。

3点ユニットを分離して家賃UPを目指す工事で、S＆PⅡを導入して最小コストで臨もうと思いました。

が、それが実施できなかった事例となりましたので、そのことをメインにまとめていきます。

物件概要

物件の概要は以下のとおりです。

所在地 東京都渋谷区代々木
構造 ＳＲＣ造・14階建
築年数 築51年
床面積 約22.7㎡
工事内容 原状回復 ＋ 3点ユニット分離
総工費 139.7万円


Panasonic S&PⅡをそのまま入れて総工費138.1万円の予定だった

当初は既存の3点ユニットの部分にPanasonicのS＆PⅡを導入して、3点ユニットの分離を実現しようと思っていました。

横浜市鶴見区　アパート1室　リフォーム
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その時の見積もり（簡易ver.）は以下です。

内容 数量 単位 単価 合計 詳細
S＆PⅡ（1116サイズ） 1 式 426,825 426,825 定価677,500円の37％OFF
S＆PⅡ オプション 1 式 136,836 136,836 内訳：サーモスタット水栓、アクセントパネル、24時間換気扇、温水洗浄便座
取り付け施工費 1 式 500,000 500,000 内訳：養生、運搬、片付費、既存ユニットバス解体、廃材処分費、ユニット内給水排水切り廻し工事、ユニットバス組立費、電気工事、ユニットバス枠取付け、アスベスト調査費
配管更新 1 式 150,000 150,000 既存の鉄管を給水・給湯を架橋ポリエチレン管に変更して漏水リスクを排除
クロス張り替え 1 式 30,000 30,000 10㎡程度
駐車代 5 日 2,400 12,000
小計 1,255,661
消費税 125,566
合計 1,381,227

3点ユニットを解体して判明した「床排水不可」

既存の3点ユニットを解体して、Panasonic S＆PⅡを入れる予定でした。

そうすれば以下のようにミニマムに工事を終えることができ、コストを小さく納めることができます。

  • 既存の3点ユニット　解体工事
  • 設備工事（配管更新）
  • 新規ユニットバス　組立工事
  • ユニットバス枠　設置工事
  • ユニットバス枠周り壁　補修工事
  • クロス　張り替え工事

しかし、いざ解体してみると、以下の画像のような状況でした。

渋谷区代々木　築古マンション1R、賃貸物件　リフォーム 渋谷区代々木　築古マンション1R、賃貸物件　リフォーム

排水管が壁から出ており、排水位置が高い状況です。

これを切り回して床に設置する場合、床は高くなってしまいます。

ゆえに床は高くなってしまいます。

トイレ　床排水　壁排水

壁排水にすれば床を低く設置することはできますが、S＆PⅡは壁排水に対応しておりませんでした。

なので、今回は当初予定していたようにS&PⅡの導入はできなくなりました。

S&PⅡの導入しないで実現する3点ユニット分離プラン

S＆PⅡを入れれば工事が最小限にすみ、お客様に喜んでいただける工事をコスト抑えて提供できます。

しかし、S&PⅡが導入しないで工事するとなってしまったため、以下のような図面で3点ユニットの分離を実現することにしました。

既存図面 / 改修後図面（BEFORE / AFTER）

図面はこちらです。

渋谷区代々木　築古マンション1R、賃貸物件　リフォーム

シャワーユニットの前にトイレ兼脱衣所を作ることで、3点ユニットの分離を実現しております。

トイレには手洗い器をつけることで、洗面所としても機能します。

これで施主様の希望通りに3点ユニットの分離が実現できました。

追加の大工工事の費用がかかるが、自社で飲み込んだ理由

S＆PⅡを導入できる場合には最小のコストで工事を実施できる旨を上記しています。

今回できなかったゆえに、追加で大工工事が発生します。

  • 既存の3点ユニット　解体工事
  • 設備工事（配管更新）
  • 新規ユニットバス　組立工事
  • ［大工］ユニットバス枠　設置工事
  • ［大工］ユニットバス枠周り壁　補修工事
  • ［大工］脱衣所　床造作
  • ［大工］脱衣所　壁造作
  • ［大工］脱衣所　天井造作
  • クロス　張り替え工事

今回はこの金額を自社で飲み込むことにしました。

理由は2点で

  • 現地調査時に壁排水でしか対応できなかったことを想定できたかもしれなかった
  • 壁排水である場合にS＆PⅡを導入できない旨を事前にお伝えしていなかった

からです。

ゆえに自社で飲み込むことにしました。

外注であれば外注費が嵩んで厳しいですが、僕が大工作業をするので、僕が稼働すれば問題なく対応できます。

今回の経験を経て、次からはしっかりと現調時に排水位置を想定できるように努めていきます。

詳細な工事一覧

以下には見積もりに明記されていたり、工事概要書で工事内容を説明する上で記述された詳細な工事内容です。

施主と齟齬がないようにテキストに明記した上で、相互に確認しております。

ユニットバス

  • Panasonic　シャワールーム　0712サイズ
  • オプション：換気扇
  • ユニットバス組立費

トイレ

  • LIXIL　アメージュ便器　床上排水　手洗い付き
  • LIXIL　温水洗浄便座　袖リモコン
  • 紙巻き器、タオルリング

大工工事

  • トイレスペース　造作工事（床・壁・天井）
  • トイレドア　Panasonic　ベリティスTA型 取付施工費
  • ユニットバス枠　取付け

解体工事

  • 既存ユニットバス　解体
  • 廃材処分費

設備工事

  • ユニット内　給水 / 給湯./ 排水　切り廻し工事
  • 配管更新

電気工事

  • 結線、ダクト接続、スイッチ取付け

内装工事

  • クロス張替え　UB周辺及びトイレスペース20㎡程度
  • CF張り　トイレスペース

諸経費

  • 養生、運搬、片付費
  • アスベスト調査費
  • 駐車場代

まとめ

狭い空間で作業しづらく、UB周りには換気扇などもありとても大変でした。

高層ビルの高層階でしたし。

ただS＆PⅡを使わずともアイディア次第で３点ユニットの分離は実現できました。

施主様の要望に応えられるべく、知恵を絞って、技術を磨いて実現していければと思います。

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あきる野市・日の出町・青梅市など、西多摩エリアはもちろんのこと

呼ばれればどこへでも飛んでいく所存です！

 

現地調査・お見積もりは無料ですので、お気軽にご相談ください。


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